A capacidade de aprender com os erros é uma virtude que deve ser valorizada. Pessoas, empresas e até nações que conseguem fazer isso reduzem bastante a possibilidade de que o mesmo equívoco seja cometido duas vezes. Nesse sentido, a bolha imobiliária que culminou com a quebra do Lehman Brothers e desencadeou uma crise financeira de proporções globais em setembro de 2008 é, sem dúvida, uma grande lição.
No Brasil, que registrou crescimento vertiginoso em seu mercado imobiliário, com os preços dobrando e até triplicando em poucos anos, de tempos em tempos esse tema é incluído nas pautas de reuniões de bancos, incorporadoras, fundos de investimento e outros agentes do setor.Uma questão que sempre surge – e ainda não conta com uma resposta segura – é a existência ou não de uma bolha imobiliária.
Como em quase todos os assuntos, nesse tópico encontramos opiniões divergentes. Vale ressaltar que não são avaliações emitidas com base em otimismo, pessimismo, ou, como se tornou comum dizer, “achismos”. Todas são fundamentadas em análises técnicas.
Do lado dos que defendem a inexistência de risco iminente de uma bolha está a tese de que, tomando como base somente a oferta de crédito em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, esta preocupação, em um primeiro momento, mostra-se arrefecida. Isso porque, apesar do crescimento do mercado e da oferta de crédito verificada nos últimos anos, hoje os valores financiados representam aproximadamente 5,5% do PIB. Vale destacar que, quando do estouro da bolha norte-americana, o volume de crédito imobiliário representava 79% do PIB daquele país.
Outro argumento daqueles que afastam a existência de uma bolha é a baixa inadimplência do setor. Enquanto os bancos verificam inadimplência média de 6% nos empréstimos para aquisição de veículos, nos empréstimos imobiliários ela não chega a 2%, sendo a menor taxa do mercado financeiro. Pesaria ainda contra a criação de uma bolha no Brasil o déficit habitacional estimado em 5 milhões de moradias e um sistema financeiro bem regulado e fiscalizado.
Contudo, se nos valermos de outros indicadores, a preocupação com a existência de uma bolha imobiliária em curso não é desprezível.
Se nos detivermos apenas no mercado de São Paulo, onde foi constatada valorização dos imóveis de 132% nos últimos quatro anos, segundo o índice FipeZap, e compararmos a alta com a inflação do mesmo período, que foi de 25%, constata-se um possível inchaço nos preços dos imóveis. Mais. Quando a comparação é feita em relação ao crescimento da renda per capita nacional, que foi de20%entre os anos de 2006 a 2011, também constatamos um abismo entre o poder de compra dos brasileiros face ao preço dos imóveis.
Aqui reside a maior preocupação em relação à existência de uma bolha imobiliária no país, pois, muito embora tenhamos um alto estoque de crédito imobiliário à disposição dos brasileiros, disponibilizado pelos agentes financeiros de forma criteriosa, os rendimentos dos cidadãos não tiveram – e com toda a certeza não terão – o mesmo crescimento exuberante observado na valorização imobiliária. Com isso, cresce no horizonte a possibilidade daqueles que financiaram seus imóveis recentemente não conseguir em honrar com seus compromissos em um futuro próximo.
Um exemplo nesse sentido pode ser aprendido com a experiência do Canadá ao enfrentar os efeitos da crise de 2008. Naquela época, a receita adotada pelo governo para estimular o crescimento da economia foi incentivar o consumo, amparado por uma taxa de 0,25%, Notícias recentes, contudo, dão conta de que hoje os canadenses estão extremamente endividados. Cada um deve, em média, mais de US$ 26 mil, sem contar os financiamentos imobiliários. A situação atual levou o governo a reduzir o prazo dos empréstimos para aquisição de imóveis – cujos preços mais que dobraram em dez anos. Lá também existe o receio de que uma bolha tenha se formado.
Como podemos observar, temos fortes argumentos para defender ou não a existência de uma bolha imobiliária no Brasil, contudo, cabe a todos nós, operadores do mercado imobiliário, atuarmos em defesa deste importante setor da economia.
BARRETO, Cassio de Assis. Os dois lados da moeda. O Estado de São Paulo. São Paulo, 13 jan. 2013. Imóveis, p.2.