Por força do artigo 27 da lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – o locatário de imóvel urbano tem preferência na aquisição, em sua igualdade de condições com o terceiro interessado proponente.
Nesse sentido, a Lei do Inquilinato determina que, se o locador, proprietário do imóvel, receber uma oferta para vendê-lo, ele deverá inicialmente ofertá-lo ao locatário para que este possa manifestar seu desejo em adquiri-lo, preservando, assim, o direito de preferência que lhe é assegurado.
A ciência do inquilino quanto aos termos e condições para aquisição do imóvel deve ser inequívoca. Para tanto, cabe ao proprietário vendedor encaminhar comunicação escrita contendo de forma detalhada todas as condições da oferta por ele recebida, tais como, preço, forma de pagamento e demais condições comerciais.
Na hipótese de o inquilino optar por não exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel e, tendo o proprietário efetivado a sua venda ao terceiro proponente, este poderá denunciar o contrato de locação para a desocupação do imóvel no prazo de 90 (noventa) dias, nos termos do artigo 8º da Lei do Inquilinato.
Para que o adquirente do imóvel possa efetivar a denúncia desse contrato, o mesmo artigo 8º exige que ele não seja por prazo determinado, não possua cláusula de vigência e, ainda, que não tenha sido averbado na matrícula do imóvel.
Aqui, cumpre chamar a atenção quanto à importância de o inquilino registrar o contrato de locação no competente registro imobiliário. Em razão do principio da publicidade o locatário, ao averbar o contrato de locação na circunscrição imobiliária competente, garante que o contrato de locação em vigor seja respeitado pelo adquirente, como também assegura o direito de preferência quando da alienação do imóvel.
Não é demais lembrar que o parágrafo único do artigo 33 da mesma Lei impõe que o contrato de locação que se pretende averbar junto à matrícula do imóvel deva também ser assinado por duas testemunhas.
Não obstante o artigo 8º tenha trazido em seu bojo os requisitos que possibilitem o adquirente a denunciar o contrato de locação, o Superior Tribunal de Justiça em recente decisão proferida (REsp 1.269.476-SP) mitigou a exigência da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel quando o comprador tiver ciência inequívoca da locação no momento da celebração da venda e compra.
Ou seja, o adquirente não poderá pleitear judicialmente a denúncia do contrato de locação, mesmo que não esteja averbado, quando no curso das tratativas para aquisição do imóvel tiver conhecimento inequívoco da sua existência, uma vez que a finalidade do registro foi alcançada.
A nosso ver, a decisão tomada pelo Superior Tribunal de Justiça terá uma enorme repercussão nas relações locatícias, já que são poucos os locatários que levam seus contratos de locação ao registro imobiliário competente.
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