A Lei nº 14.973, de 16/09/2024, em seus artigos 6º, 7º e 8º, autorizou a atualização do valor de bens imóveis, localizado no País ou no exterior (inclusive os detidos por offshore e declarados no modelo transparente e aqueles que compõem trusts), para o valor de mercado e recolhimento do IR, e CSLL no caso de empresas, sobre o ganho de capital, em alíquotas reduzidas. A atualização foi regulamentada pela Instrução Normativa da Receita Federal nº 2.222, de 24/09/2024, que estabeleceu os procedimentos para que pessoas físicas e jurídicas possam realizar essa atualização.
Para Pessoas Físicas:
- Poderão ser atualizados os imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual – DAA apresentada até 31/05/2024 (exercício 2024/ano-calendário 2023), para seus respectivos valores de mercado, tributando de forma definitiva a diferença entre o custo de aquisição original e o valor de mercado (ganho de capital) sob alíquota de 4% de IRPF;
- O valor da diferença apurada deverá ser considerado acréscimo patrimonial, devendo ser incluído na DAA do exercício de 2025 (ano-calendário 2024);
- Os valores deverão ser individualmente identificados na DAA do exercício de 2025 e os bens imóveis atualizados a valor de mercado;
- Não serão permitidas quaisquer deduções ou reduções da diferença apurada.
Para Pessoas Jurídicas:
- Pessoas jurídicas também poderão optar pela atualização do valor de seus bens imóveis constantes do ativo não circulante (ativo permanente) de seus balanços patrimoniais para o valor de mercado, tributando de forma definitiva a diferença entre o custo de aquisição original e o valor de mercado (ganho de capital) sob alíquota de 6% de IRPJ e 4% de CSLL;
- Os valores provenientes dessa atualização não poderão ser incorporados ao custo do bem para efeitos de cálculo de depreciação, amortização ou exaustão;
- Não serão permitidas quaisquer deduções ou reduções as diferenças apuradas.
NÃO poderão ser atualizados:
- Imóveis de pessoas físicas que não tiverem sido declarados na DAA do exercício de 2024 (Ano-calendário 2023) (se obrigadas a apresentar DAA);
- Imóveis de pessoas jurídicas que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil Fiscal – ECF relativa ao ano calendário de 2023 (se obrigadas a apresentar ECF);
- Imóveis adquiridos no curso do Ano-calendário de 2024; e
- Imóveis alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção de atualização de valores.
Informações IMPORTANTES:
- A atualização de valores deverá ser feita através da “Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim” via e-CAC (sistema da Receita Federal), na qual deverá constar todos os bens a serem atualizados para valor de mercado;
- Prazo para apresentação da declaração e recolhimento dos tributos: 16/12/2024!;
- Para que não seja apurado Ganho de Capital após a atualização, o imóvel que teve seu valor atualizado deverá ser vendido após 15 anos (180 meses) da atualização;
- Em caso de venda antes desse período haverá uma redução proporcional do benefício, conforme o tempo decorrido após a atualização, mediante a utilização de fórmula e percentuais previstos na Lei e na Instrução Normativa.
Exemplo: veja como ficaria a apuração no caso da atualização e posterior venda de um imóvel em 65 meses, por uma pessoa física:
1. Atualização - Valor de mercado: R$1.000.000,00
Custo de aquisição - antes da atualização: R$250.000,00
Atualização e tributação da diferença: R$750.000,00 (diferença) x 4% = R$30.000,00 (IRPF a recolher até 16/12/2024)
2. Venda do imóvel após 65 meses da atualização:
Valor de Alienação: R$1.000.000,00
Percentual do tempo decorrido até a época da venda = 24%
Ganho de capital a ser novamente tributado = R$510.000,00 x 15% = R$76.500,00
3. Venda do Imóvel após 180 meses (15 anos) da atualização:
Valor de Alienação: R$1.000.000,00
Percentual do tempo decorrido até a época da venda = 100%
Não haverá nova tributação!
ATENÇÃO! O contribuinte deverá analisar bem antes de optar pela atualização e tributação propostas, considerando eventual pretensão de venda. Dependendo do tempo em que a venda poderá ocorrer, a tributação efetiva poderá superar a que incide normalmente, isto é, sem a utilização dessa opção diferenciada.
Por: Juliana de Sousa e João Pedro Loreti Bolonha – Cunha Ferraz Advogados