O mercado imobiliário atualmente vive sua melhor fase no país e a tendência é de que esse cenário se mantenha aquecido nos próximos anos. Entre os fatores positivos para a contínua ascensão do mercado imobiliário no Brasil, podemos citar o aumento da renda da população, o baixo desemprego, a ampliação da classe média, as linhas de financiamento atrativas e os pacotes do Governo voltados à habitação.

 

Para ilustrar a atual conjuntura do mercado imobiliário, diversas instituições financeiras, entidades de classe e até mesmo o Banco Central preveem que até 2016 o volume de empréstimos para a compra de casas, apartamentos e espaços comerciais deverá dobrar. A projeção feita para esse período é a de que esses financiamentos alcancem uma participação entre 10% e 12% do PIB, ante os atuais 6%.

 

Além disso, o Brasil atrai cada vez mais investimentos para o mercado imobiliário. Investidores estrangeiros vislumbram no país não apenas a grande demanda e o aumento da renda da população, mas também a maior lucratividade para quem constrói por aqui. A margem bruta operacional do mercado imobiliário no Brasil é quase o dobro do que em países como os EUA e a China.

 

No caso específico da cidade de São Paulo, porém, caso não seja feita uma revisão dos limites impostos pela legislação quanto ao uso e ocupação do solo, há o risco de que a maior metrópole brasileira se beneficie de apenas uma parte desse potencial desenvolvimento. Não restam dúvidas quanto à preocupação do Poder Público em relação ao crescimento desordenado da cidade, mas aí surge um questionamento que, na verdade, nos dias atuais ganha o tom de desafio. Até que ponto as limitações para uso e ocupação do solo podem reduzir a possibilidade de construção de unidades habitacionais? Mais. Não podemos perder de vista que, a exemplo de diversas outras cidades brasileiras, São Paulo também apresenta um déficit de moradias.

 

Voltando um pouco no tempo, nos anos 90 observa-se que o coeficiente de aproveitamento médio de terrenos na cidade de São Paulo era de oito vezes o tamanho da área. Em um passado um pouco mais distante, o número chegou a atingir 22 vezes o tamanho da área do terreno, caso do Edifício Martinelli, que por muito tempo foi o maior edifício da América Latina.

 

A edição do Plano Diretor Estratégico de 2002 diminuiu drasticamente os coeficientes anteriormente estabelecidos, limitando-os entre uma e duas vezes a área do terreno, dependendo da região da cidade. São poucos os lugares onde se pode edificar além desses limites (que podem chegar até a 04 vezes a área do terreno), porém, mediante contrapartida financeira ao município por meio da aquisição de potencial adicional de construção emitida pelo Poder Público como a outorga onerosa, CEPAC’S ou por intermédio das operações urbanas realizadas pela prefeitura.

 

Ocorre que de 2002 para cá, a cidade passou por diversas mudanças demográficas e socioeconômicas. Hoje há déficit habitacional no Município de São Paulo que gira em torno de 130 mil moradias[i] e a demanda por novos imóveis deve crescer significativamente nos próximos anos. Isso porque é crescente a diminuição do número de pessoas que compõe as famílias brasileiras, além do aumento do número de pessoas que decidem morar sozinhas.

 

Evidente que permitir o crescimento desordenado da cidade implicaria sobrecarregar todos os outros elementos estruturais, como redes viárias, redes hídricas e rede de transporte público. Porém, é a partir desse ponto que surge a necessidade de o Poder Público ampliar os investimentos para melhoria desses elementos estruturadores da condição urbanística da cidade, elevando-os a patamares que não criem obstáculos à construção de um maior número de unidades habitacionais.

 

A nova conjuntura social e econômica da cidade reclama do Poder Público municipal novos investimentos para integrar o crescimento da cidade na área já urbanizada, que embora dotada de serviços, infraestrutura e equipamentos, precisa ser ampliada para absorver a demanda pelo crescimento e também para dar melhor aproveitamento da capacidade já instalada.

 

Se ao Poder Público cabe promover a distribuição do uso e a intensificação do aproveitamento do solo de forma equilibrada em relação à infra-estrutura, aos transportes e ao meio ambiente, de modo a evitar sua ociosidade ou sobrecarga, é também seu dever otimizar os investimentos coletivos para garantir à população que a infraestrutura da cidade não fique saturada diante da franca expansão do mercado imobiliário.

 

[i] Plano Municipal de Habitação - PMH 2009/2024 - Elaborado em conjunto pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano - SMDU e Departamento de Estatística e Produção de Informação - Dipro

 

 

 

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