Com a atual dinâmica do mercado imobiliário, onde o número de novas unidades autônomas ofertadas teve aumento exponencial, um dos temas que mais tem conquistado o Judiciário devido à sua controvérsia é a taxa de corretagem. O pagamento dessa taxa tem alimentado e suportado um elevado número de lides pelos Tribunais deste país, particularmente na aquisição de imóvel novo, na planta. E, ao que parece, não há consenso sobre quem pagará essa conta.
Incentivados pelas constantes notícias a respeito do tema, milhares de compradores têm colocado em discussão se é devida ou não a corretagem paga no ato da compra do imóvel novo. Mas afinal, quem deve pagar a taxa de corretagem?
Embora a questão pareça simples de ser resolvida, e essa tem sido a vertente seguida por grande parte das decisões judiciais, existem inúmeros fatores que podem dificultar a compreensão do tema, especialmente quando o objeto do negócio é um bem imóvel adquirido na planta. Daí que, antes de adentrar no mérito da causa, é necessário ter alguns conceitos em mente.
O primeiro deles é o próprio conceito de corretagem (ou mediação) que, nos termos do art. 722 do Código Civil, tem por objeto a obtenção de um negócio pelo corretor de acordo com as instruções de quem o contratou e conforme as orientações e instruções previamente acordadas[i]. Quando o negócio envolve bens imóveis essa mediação depende da atuação do corretor de imóveis[ii], conforme preceitua a Lei nº 6.530/78. Obtido o negócio, o contrato então firmado é remunerado pela comissão.
A par desse conceito, temos que a contratação do corretor pode partir tanto do vendedor quanto do comprador. Nesse caso, não se exige profunda análise para identificar a quem compete o pagamento da comissão: ao vendedor quando este contratar o corretor para vender determinado imóvel; e ao pelo comprador quando este contratar o corretor para encontrar um imóvel com determinadas características, para, então, adquiri-lo.
Porém, nos casos em que a corretagem tiver origem na alienação de unidade autônoma a construir exige-se um cuidado maior na hora de avaliar quem deve pagar a comissão de corretagem.
Já é bem conhecida a praxe do mercado imobiliário de utilizar-se de corretores de imóveis autônomos ou empresa com o necessário know how para a comercialização das unidades imobiliárias de novos empreendimentos. A escolha entre um ou outro depende apenas do planejamento estratégico adotado pelo empreendimento. Nesses casos, o preço pela promoção de vendas contratada e a comissão de corretagem devida por força da alienação do imóvel será pago pela incorporadora.
Acontece que esses valores integram o custo do imóvel, de tal sorte que este será repassado direta ou indiretamente ao comprador, para quem, em tese, é indiferente pagar tal valor para o corretor ou para a incorporadora.
A opção por direcionar ao comprador o pagamento da comissão de corretagem diretamente aos corretores encontra sua razão nos benefícios fiscais que a incorporadora aufere e, também, na hipótese de devolução em eventual resolução do contrato ou arrependimento do adquirente.
Daí dizer-se que a convenção das partes em redirecionar o pagamento da comissão de corretagem diretamente pelo comprador aos corretores não é nula, nem abusiva, tampouco ilegal, porquanto observa a boa-fé e os ditames legais vigentes e aplicáveis aos contratos.
Modificando o entendimento anterior, no julgamento do Recurso de Apelação nº 1018042-16.2014.8.26.0576 o Tribunal de Justiça de São Paulo considerou válida a cláusula que desloca o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor. Em seu voto, o Desembargador Francisco Loureiro afirmou que “os serviços de corretagem em empreendimentos vendidos na planta abrangem também serviços de promoção de venda e são contratados pelo empreendedor, nunca pelo promitente comprador” e que é “óbvio que, se a incorporadora contrata a promoção de vendas e os corretores para lançamento do empreendimento, deve remunerá-los, pagando-lhes a devida comissão”.
Também afirmou que “de outro lado, é claro que aludida comissão integrará os custos do empreendimento e será repassada, direta ou indiretamente, aos promitentes compradores, pois se encontrará embutida no preço total e final do produto”. Por fim, sustentou que “o que faz o contrato é deslocar para o promitente comprador o pagamento direto das despesas de corretagem, ao invés de fazê-lo de modo indireto, mediante inserção de tais despesas no preço total da unidade” e por essa razão o pleito de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem não merecia prosperar. Em igual sentido, decidiu a Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no julgamento do Pedido de Uniformização de Interpretação de Lei nº 0000018-42.2014.8.26.0968[iii].
Ao que parece, esse é o entendimento que passará a nortear os novos julgamentos sobre o tema. Por isso os compradores terão de observar certo cuidado na hora de adquirir um imóvel na planta, inclusive com o auxílio e a orientação de um profissional da área, que poderá conferir maior segurança ao negócio.
[i] Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
[ii] Art. 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.
[iii] PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO – Contrato imobiliário – Comissão de corretagem devida pelo comprador, ausente abusividade no contrato – Recurso não provido. (TJSP; Processo nº 0000018-42.2014.8.26.0968; Turma de Uniformização do Sistema dos Juizados Especiais do Estado de São Paulo; Rel. Des. Fernão Borba Franco, j. 03.06.2014)
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